Сайт может отображаться некорректно, поскольку вы просматриваете его с устаревшего браузера Internet Explorer (), который больше не поддерживается Microsoft.
Рекомендуем обновить браузер на любой из современных: Google Chrome, Яндекс.Браузер, Mozilla FireFox.

Задаток за квартиру: Полное руководство по внесению и оформлению в 2023 году

17 октября 2023 г.
4,47
18550

Задаток за квартиру: как правильно внести и оформить

При покупке недвижимости продавцы часто требуют предварительно внести небольшую плату, для того чтобы объект не был продан другому покупателю. Эту сумму, как правило, называют задатком, хотя в разговорной речи ее иногда неверно именуют авансом. При внесении денег существует множество подводных камней, особенно для вносящего: продавец может изменить свои намерения относительно продажи недвижимости, оставить средства себе, повысить стоимость объекта и т. д. Поэтому следует проявлять разумную осторожность во время передачи задатка и правильно документально фиксировать это событие.

Что такое задаток с точки зрения закона?

Данное понятие определяется законодательством. В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), задатком является денежная сумма, которая выдается одной из сторон будущей сделки контрагенту в счет причитающихся платежей и как обеспечение выполнения обязательств. Она служит доказательством намерений сторон заключить и исполнить основной договор купли-продажи. Если говорить проще, то деньги передаются с целью получения гарантий того, что сделка совершится, а квартиру или дом не перепродадут другому.

Эта же статья ГК РФ сообщает о том, что факт получения задатка обязательно фиксируется в письменной форме. Например, можно заключить предварительный договор купли-продажи и урегулировать денежные вопросы там. При отсутствии дополнительных указаний. переданные денежные средства автоматически будут считаться авансом, который должен быть возвращен покупателю, если сделка не состоится, или будет уплачен в счет покупки недвижимости.

Законодательство защищает обе стороны, участвующие в сделке. Если виновником невыполнения договора станет продавец, то, согласно статье 381 ГК РФ, переданная другой стороной сумма должна быть возвращена в двойном размере. В случае отказа покупателя от сделки задаток не возвращается. Если же по вине одной из сторон вторая понесла дополнительные убытки, они должны быть компенсированы с учетом уже переданных средств.

Способы оформления задатка

Несмотря на то, что законодательство обязывает фиксировать передачу и получение денежных средств в письменном виде, конкретная форма соглашения им не устанавливается. Поэтому существует несколько основных способов документального оформления задатка.

  • В отдельном соглашении о задатке. Это наиболее сложный вариант, который используется крайне редко, так как при рассмотрении такого документа в суде нужно доказать его связь с намерением сторон заключить договор купли-продажи. Соглашение должно четко определять переданную сумму как задаток. В противном случае переданные деньги будут расценены в качестве аванса или неосновательного обогащения, и они вернутся покупателю, а продавец не будет обязан выйти на сделку.
  • В предварительном договоре купли-продажи. Данный вариант является наиболее распространенным, при нем передача задатка фиксируется в одном из пунктов документа.
  • В приложении к предварительному договору купли-продажи. Если сделка нестандартная, может иметь смысл вынести пункт о передаче денег в отдельный документ, который будет прилагаться к основному.

Как правильно внести задаток?

Чтобы ни продавец, ни покупатель не имели претензий в дальнейшем, необходимо руководствоваться простым планом действий.

  • Удостовериться в наличии документов. Если задаток будет передан лицу, не являющемуся владельцем квартиры, процесс возвращения денег может затянуться. Нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт продавца.
  • Зафиксировать документально факт передачи денежных средств. Как уже указывалось ранее, это может быть предварительный договор купли-продажи, приложение к нему или отдельное соглашение о задатке. Без одного из этих документов доказать передачу средств будет проблематично.
  • Передать деньги. Законодательство не регламентирует механизмы передачи средств. Рекомендуется брать расписку за переданные наличные или перечислять деньги на счет в банке с назначением платежа «задаток в обеспечение заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу…».
  • Подготовиться к заключению договора купли-продажи. Для совершения сделки в предварительно установленный срок покупатель и продавец должны выполнить ряд действий: получить одобрение по ипотеке (если недвижимость приобретается с привлечением кредита) и согласие супругов на покупку и продажу, собрать документы на квартиру, оплатить коммунальные услуги, выписать прописанных или получить письменные одобрения всех зарегистрированных совершеннолетних лиц и т. д.

После того как выполнены все подготовительные мероприятия, стороны заключают договор купли-продажи, по которому продавцу передается полная цена за вычетом задатка, а покупателю — недвижимость.

Иногда задаток называют авансом и не подписывают никаких документов при его передаче и получении. Так поступать не стоит, т. к. продавец может отказаться продавать квартиру и не вернуть деньги несостоявшемуся покупателю или поднять цену на недвижимость.

Какую информацию нужно вносить в документ?

Вне зависимости от того, каким способом фиксируется факт передачи задатка, в соглашении должны быть отражены важные для будущей сделки сведения. Прежде всего это паспортные данные обеих сторон, сведения о наличии прописанных в квартире, сумма задатка, срок заключения основного договора купли-продажи, условия возвращения и невозвращения денежных средств, порядок действий при неодобрении банком ипотеки и т. д.

Какие документы следует запрашивать перед передачей денег?

Чтобы удостовериться, что средства получает именно владелец квартиры, а сделка может быть совершена в принципе, необходимо ознакомиться со всей документацией.

Во-первых, стоит запросить паспорт продавца. Тогда при возникновении непредвиденных обстоятельств суд сможет установить его личность. Если продавец не является собственником жилья, у него должна быть действующая нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями.

Во-вторых, необходима выписка из ЕГРН. Она позволяет выяснить, является ли продавец владельцем недвижимости, не арестована ли квартира, не находится ли она в залоге у банка и т. д.

В-третьих, продавец должен предоставить свидетельство и технический паспорт. На их основании делается вывод о том, может ли владелец продать квартиру, есть ли другие собственники и т. д. Техпаспорт дает возможность увидеть утвержденный план помещений и убедиться, что в них не были совершены незаконные перепланировки.

В отдельных случаях возникает необходимость получить дополнительные документы: согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, справку из ЗАГСа, отказ от преимущественного права покупки доли и т. д.

Какого размера может быть задаток?

Действующим законодательством не устанавливается, какую часть от итоговой стоимости квартиры покупатель должен внести заранее. Наиболее распространены суммы от 10 000 до 100 000 рублей. Такой размер задатка позволяет мотивировать стороны к выходу на сделку.

Покупателям рекомендуется оставлять как можно меньшую сумму для снижения собственных рисков. Если же продавец желает получить задаток большего размера, следует уточнить, для каких целей требуются данные средства. Как правило, это происходит при наличии долгов за коммунальные услуги, которые планируется погасить за счет переданных денег. Если величина задатка слишком большая, стоит отказаться от сделки. Альтернативный путь — заключить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса для возможного предоставления в суде или оформления исполнительной надписи.

Другие способы фиксации намерения выйти на сделку

Чтобы продавец и покупатель были мотивированы совершить куплю-продажу недвижимости, может передаваться не только задаток. Существует еще два способа фиксации намерений: аванс и обеспечительный платеж. Их очень часто путают, но с юридической точки зрения это разные понятия.

Аванс, в отличие от задатка, больше защищает права покупателя, но не гарантирует выхода на сделку. То есть денежные средства всегда должны быть возвращены, но продавец может уклониться от сделки по своей воле.

Правила возвращения обеспечительного платежа индивидуально устанавливаются в каждом отдельном случае. Как правило, он меньше задатка, а денежные средства не используются для покупки квартиры. Его главная функция — покрыть расходы, связанные со срывом сделки. То есть обеспечительный платеж используется как неустойка.

Выбор способа фиксации намерений выйти на сделку может отличаться в зависимости от условий. При простых операциях, в которых отсутствует цепочка из перепродаваемых квартир, чаще всего используется задаток как наиболее удобный вид гарантии сторон. Вносить аванс не рекомендуется в подавляющем большинстве случаев, ведь он не связывает стороны никакими обязательствами. Обеспечительный платеж удобен, когда перед сделкой нужно провести цепочку манипуляций с другими объектами недвижимости.

Специалисты агентства недвижимости ReaMos всегда готовы защитить ваши права и законные интересы при передаче задатка за квартиру, а также при оформлении предварительного договора. Звоните — мы сделаем вашу сделку с недвижимостью прозрачной и безопасной.

17 октября 2023 г.
4,47
18550

Бесплатно подберем 5 вариантов квартир в Новой Москве

  • Видим все нюансы объектов благодаря своему опыту.
  • Грамотно оцениваем инвестиционную привлекательность квартир.
  • Организуем 5-7 показов за 1 день.
Свяжитесь с нами:
8 800 222 23 73
zadatok-za-kvartiru-kak-pravilno-vnesti-i-oformit
Заполните форму
и мы перезвоним вам в самое ближайшее время