-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Возможность продажи квартиры в ипотеке
Да, продать квартиру в ипотеке можно, но существуют определенные условия и процедуры, которые необходимо учесть.
Квартира, находящаяся в ипотеке, имеет обременение со стороны банка. Это означает что продажа такого жилья возможна только с согласия банка и/или при его участии. НО, в случае полного погашения ипотечного долга согласие банка на продажу Объекта НЕ ТРЕБУЕТСЯ.
Основные способы продажи квартиры в ипотеке:
- Досрочное погашение кредита за счет собственных наличных средств Покупателя. Заемщик может продать квартиру после полного погашения долга перед банком. В этом случае, обременение снимается, и продавец получает право распоряжаться своей собственностью на свое усмотрение.
- Досрочное погашение кредита за счет наличных средств Покупателя. Заемщик может продать квартиру после полного погашения долга перед банком за счет наличных средств Покупателя. В этом случае, снимается обременение, и одновременно с ним регистрируется переход права собственности на ИМЯ Покупателя Как правило сделка проводится под контролем банка. Такая схема предусмотрена, например, в ПАО «СОВКОМБАНК»
- Продажа квартиры ипотечному Покупателю этого же банка. В этом случае покупатель оформляет ипотеку, возможно на минимальную сумму от 300 000 рублей, в этом же банке. Банк дает согласие на регистрацию двойного залога, т.е. сохраняется залог по первому ипотечному договору Продавца и тут же регистрируется залог по второму ипотечному кредиту со стороны Покупателя, и производится регистрация перехода права собственности на имя Покупателя. Продавец в день подписания Договора купли – продажи квартиры, пишет заявление на досрочное погашение своего Кредита. После регистрации Квартиры на имя Покупателя Банк производит досрочное погашение по Кредитному договору Продавца и самостоятельно направляет документы на снятие обременение по его Кредитному договору. Одновременно Покупатель может осуществить досрочное погашение по своему Кредиту и направить запрос в банк о снятии обременения уже по своему Кредитному договору. Такая сделка называется – АККРЕДИТИВ С ТРАНСФЕРАЦИЕЙ, наиболее распространена в ПАО СБЕРБАНК.
- Продажа залоговой квартиры ипотечному Покупателю другого банка. Некоторые банки предлагают услугу выкупа ипотечной недвижимости другого банка. В этом случае, Продавец ВЫСТУПАЕТ ПОРУЧИТЕЛЕМ по Кредитному договору Покупателя. Покупатель за счет собственных и кредитных средств направляет часть средств от стоимости Объекта на досрочное погашение ипотечного кредита Продавца. После поступления средств в банк Продавца и закрытия ипотеки, банк Продавца снимает обременение. После снятия обременения, банк Покупателя направляет документы на регистрацию права собственности и залога на имя Покупателя. После регистрации Объекта на имя Покупателя, Продавец получает вторую часть средств и перестает быть поручителем по Кредитному договору Покупателя. По такой схеме как правило, работает АО «Альфа Банк»
Продажа квартиры в ипотеке – это сложный процесс, требующий тщательной подготовки и выполнения ряда условий. Необходимо тщательно изучить все нюансы и возможные риски, прежде чем приступить к реализации этого шага. Своим клиентам мы рекомендуем обратиться за помощью к нашим специалистам в области недвижимости для правильного оформления сделки.
В любом случае, продажа квартиры в ипотеке – это реальная возможность решить свои финансовые вопросы. Но необходимо помнить, что это требует времени, терпения и правильного подхода к процессу.
Условия и процедуры продажи
Продажа квартиры, которая находится в ипотеке, требует специальной процедуры и учета некоторых важных условий. Итак, как правильно продать ипотечную квартиру и какие действия вам необходимо сделать.
1. Процедура проведения сделки
Первым и ключевым шагом является понимание процедуры проведения сделки в банке, в залоге которого находится Квартира. Для этого вам нужно узнать подробную информацию в банке.
2. Поиск покупателя
Следующим этапом является поиск покупателя. В зависимости от условий приобретения со стороны Покупателя, вам будет понятен регламент проведения сделки Основные способы продажи квартиры в ипотеке
3. Досрочное погашение ипотеки
Если вы нашли покупателя, согласно Основные способы продажи квартиры в ипотеке, позволит вам снять обременение с квартиры и продать ее без лишних проблем.
4. Оформление документов
После того как все условия сделки будут согласованы, вам необходимо правильно оформить все документы. Список необходимых документов для сделки можно включить в предварительный договор купли-продажи квартиры.
В любом случае перед продажей квартиры наши юристы и брокеры помогут вам правильно оформить все документы и провести сделку в соответствии с законом.
Юридические аспекты
Продажа квартиры в ипотеке включает в себя ряд юридических аспектов, которые необходимо учесть. Основные из них включают подготовку необходимого пакета документов и риски, связанные с продажей, а также налоговые обязательства, которые могут возникнуть, если не выдержаны предельные сроки владения имуществом.
Подготовка документов
Для продажи квартиры в ипотеке требуется набор документов, который включает:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из единого государственного реестра прав не недвижимое имущество;
- Договор купли продажи квартиры, договор долевого участия, договор уступки прав требования или цессии, или иной правоустанавливающий документ;
- Акт приема передачи квартиры;
- Кредитный договор;
- Платежный документ, подтверждающий полную оплату стоимости Квартиры;
- Справка об остаточной стоимости кредита;
- Паспорт все страницы Продавца, СНИЛС, ИНН;
- Нотариальное согласие супруга (-ги) на продажу объекта, или заявление о приобретении квартиры вне брака, или нотариальное заявление супругов, о том, что не изменен режим пользования совместно нажитым имуществом;
- Иные документы по требования банка.
Важно учесть, что список документов может варьироваться в зависимости от условий банка и законодательства.
Налоговые обязательства
Продавец квартиры, которая находится в ипотеке, также должен учесть налоговые обязательства. В частности, продажа квартиры может попасть под налогообложение, если не выдержаны предельный сроки владения недвижимостью. В некоторых случаях возможно получить налоговый вычет, но для этого нужно внимательно изучить пакет документов.
Риски
Существуют и определенные риски при продаже квартиры в ипотеке. Один из основных рисков — это невозможность продать квартиру за наличную сумму, которой будет недостаточно для полного погашения кредита Продавца.
Кроме того, есть риск, что банк не даст согласия на продажу квартиры из-за плохой кредитной истории Продавца, т.к. он не сможет выступить Поручителем по пункту 4 Основные способы продажи квартиры в ипотеке
Практические советы
Подобная сделка может быть сложной задачей, но с правильным подходом и знанием основных этапов процесса, это станет значительно проще. Вот несколько практических советов, которые помогут вам успешно продать вашу ипотечную квартиру.
Поиск покупателя
- Самостоятельный поиск Покупателя: Можно попробовать найти покупателя самостоятельно. Для этого вам нужно будет выставить объявление о продаже на специализированных сайтах недвижимости и в социальных сетях. Однако, учтите, что это потребует от вас времени и усилий.
- Работа с риэлтором: Если вы хотите сэкономить время и усилия, можно обратиться к профессионалу. Наши риэлторы знают рынок недвижимости, имеют доступ к базам данных покупателей и могут помочь вам найти наиболее выгодное предложение.
- Предложение для инвесторов: В некоторых случаях, инвесторы могут быть заинтересованы в покупке квартиры в ипотеке. Они могут предложить вам быструю сделку и готовность погасить ваш долг перед банком.
Переговоры с банком
- Досрочное погашение: Если у вас есть возможность досрочно погасить кредит, это может значительно упростить процесс продажи. Банк может снять обременение с квартиры, что увеличит ее привлекательность для покупателей.
- Согласие банка: В случае, если досрочное погашение кредита невозможно, вам потребуется найти Покупателя, подходящего под условия Банка для проведения сделки.
Работа с риэлтором
- Выбор риэлтора: При выборе риэлтора важно учесть его опыт работы с ипотечной недвижимостью и отзывы других клиентов. Хороший специалист поможет вам не только найти покупателя, но и провести сделку на наиболее выгодных условиях.
- Оформление документов: Риэлтор также может помочь вам с оформлением необходимых документов для продажи квартиры в ипотеке. Это включает подготовку договора купли-продажи, согласование условий сделки с банком и Покупателем.
Подведя ИТОГ, самое главное:
- Для успешной продажи квартиры, взятой в ипотеку, необходимо понимать условия продажи Квартиры именно в этом банке.
- Если у вас есть возможность полностью погасить ипотечный долг до момента продажи, это будет оптимальным вариантом. В таком случае, процесс продажи будет стандартным, как при обычной сделке купли-продажи.
- В случае, если потенциальный покупатель подходит с уже одобренной ипотекой, стоит уточнить, предоставляет ли его банк кредиты на залоговые квартиры.
- Наиболее безопасным способом минимизации рисков для покупателя является проведение сделки под контролем нашего специалиста. В таком случае, продавец не сможет отказаться от сделки после полного погашения долга перед банком.
- Если по ипотечному долгу на квартиру имеются текущие просрочки, вероятность оформления ипотеки на нее в банке продавца у покупателя возрастает. Однако следует учесть, что другие банки могут отказать в предоставлении кредита на такую квартиру.
