Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Если не узнать заранее, как продавать квартиру, можно потратить много времени на сбор документов или допустить ошибки в их оформлении. Например, забыть проверить или избавиться от обременений квартиры — тогда сделка просто аннулируется, и все труды зря. Поэтому в статье подробно разберем шаги, которые помогут продать квартиру.

Добиться согласия собственников

Если продавец — единственный собственник квартиры, тогда дополнительные согласия для заключения договора и регистрации перехода права не нужны. Если квартира под общей собственностью, тогда нужно добиться согласия каждого собственника. Квартира может быть под совместной и долевой собственностью, куплена в браке или принадлежать несовершеннолетнему. В каждом случае набор документов будет разным.

Под совместной собственностью — означает разделение прав собственности между участниками права на равные части. Например, в праве участвуют три человека — тогда каждому члену принадлежит ⅓ часть. Если квартира в совместной собственности выставляется на продажу, каждый участник права должен дать письменное соглашение. Если участник не может написать согласие, за него это может сделать доверенное лицо. Договор купли-продажи необязательно заключать через нотариуса.

Под долевой собственностью — значит конкретное разделение прав собственности между собственниками, не обязательно равное. Например, те же три участника права могут владеть разными долями квартиры — ¼, ¼ и ½. Но если документально нельзя подтвердить, какая доля принадлежит собственнику, тогда доли у каждого будут равными. 

Для продажи квартиры в долевой собственности нужно присутствие каждого участника права в момент заключения договора купли-продажи. Договор придется заключать нотариально.

Куплена в браке — если во время брака супруги приобрели жилье, оно в равной степени принадлежит каждому из них. В ст. 35 п.3 СК говорится, что продажа такой квартиры должна происходить с согласия супруга. 

Согласие нужно предоставить в письменной форме, заверенной у нотариуса. 

Если супруги заключили брачный договор и прописали в нем порядок владения совместной собственностью, тогда согласие можно не получать. 

В владении несовершеннолетнего — если квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему, на ее продажу нужно согласие органов опеки. Опека может отказать, если качество жилья хуже или вместо нового жилья другие собственники перечисляют деньги за долю. Ребенок в сделке не участвует — за него это делают родители.

Если ребенку больше 14 лет, он может участвовать в сделке самостоятельно с согласия родителей и органов опеки.

При эмансипации ребенка в 16 лет он может участвовать в сделке сам без согласия органов, родителей или опекунов.

Исключить обременения

Исключение обременений — это снятие ограничений на собственность. Например, если продавец когда-то сдавал квартиру под залог, на ней могут быть обременения, которые мешают продаже.

Обременения на квартиру могут возникнуть по следующим причинам:

• ипотека — если ипотека не выплачена, продать квартиру нельзя. Но обременения можно снять после полной уплаты.

• арест — квартира была изъята из-за долгов или тяжб между родственниками. Пока с нее не снимут арест, продать, подарить или сдать ее нельзя. Поэтому долги нужно оплатить или разобраться с правом наследования, а потом продавать.

• аренда — если квартира сдается, жильцы могут жить в ней до окончания срока договора. До этого момента продать жилье нельзя.

• регистрация в квартире других людей  — если в квартире зарегистрированы другие люди, перед продажей их нужно выписать. Регистрация других людей в квартире не препятствует продаже, но покупатель может запросить информацию об этом. Если бывшие жильцы не сняты с регистрации, сделка может сорваться.

• рента — передача имущества физическому лицу или организации, которые взамен финансово содержат собственника до конца жизни. Продажа квартиры невозможно без согласия того, кто получает ренту.

• аварийный дом — квартиру в аварийном доме продать нельзя.

Наличие обременений указывают в Едином Государственном Реестре недвижимости (ЕГРН). Посмотреть сведения можно на сайте, чтобы заранее начать снимать обременения. В противном случае документы вернут после подачи с отказом.

Как снять ипотечные обременения с квартиры?

Если ипотека выплачена, для снятия обременения нужно подготовить два документа — справку о выплате и закладную на квартиру. 

Справку можно получить, написав заявление в банк на выдачу справки о погашении ипотеки. 

Закладная книга — это гарант для кредитора. Если не платить ипотеку, кредитор может изъять жилье. Книгу тоже получают в банке — главное проверить в ней наличие отметки об отсутствии задолженностей. 

Когда все документы будут собраны, с ними нужно обратиться в многофункциональный центр. В МФЦ нужно предоставить паспорт, закладную книгу и заявление.

Если закладной книги в банке нет — такое иногда бывает — тогда нужно обращаться в МФЦ вместе с представителями банка.

Если есть электронная подпись, все документы можно отправить в личном кабинете на сайте Росреестра.

Подготовиться к сделке

Перед заключением основного договора купли-продажи можно заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — он гарантирует, что покупатель или продавец продолжат сделку. ПДКП не обязательно заключать — он служит гарантом покупки и продажи. Если участник сделки передумает, его можно заставить через суд заключить сделку. ПДКП не обязательно заверять нотариально. Но бывают обязательные случаи — например, если оплата квартиры осуществляется с помощью ипотечного кредита.

Чтобы заключить предварительный договор, нужно составить его идентично форме основного.

В ПДКП нужно прописать:

• данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, СНИЛС, место проживания. Если договор заключают представители, их данные тоже нужно указать;
• предмет договора — квартира и ее основные характеристики: площадь, адрес, количество комнат и так далее;
• сроки, цену, порядок расчета, срок заключения основного договора;
• ответственность — что ожидает участников сделки, если основной договор не заключат;
• дополнительное соглашение об авансе или задатке, если они предполагаются. Задаток не возвращается покупателю в случае нарушения договора. Продавец при нарушении возвращает задаток в двойном размере. Аванс вне зависимости от того, кто нарушил договор, возвращается покупателю.

Вместо ПДКП можно заключить авансовые соглашение. Тогда, если один из участников сделки передумает, аванс возвращается покупателю.

Через суд нельзя принудить к сделке, если заключалось авансовые соглашение.

Заключить договор купли-продажи

Чтобы заключить договор купли-продажи продажи, достаточно найти актуальный шаблон и заполнить его подробно. Разумеется, лучше, если его составлять будет юрист, который учтет все моменты и ничего не упустит.

Но сделать это можно самостоятельно — главное учесть три важных пункта: указать подробную информацию о квартире, количество и данные людей, которые будут проживать в квартире, и цены.

Так, договор должен включать:

Зарегистрировать квартиру на нового владельца

После подписания договора купли-продажи нужно зарегистрировать переход права на квартиру на нового владельца. Если квартира в совместной собственности, нужно собрать документы, которые указаны выше. К ним нужно приложить заявление о государственной регистрации вместе с чеком об оплате госпошлины.

Пакет документов нужно отнести в Росреестр или МФЦ. Сроки обработки будут разными: в Росреестре — до 7 дней, в МФЦ — до 9 дней.

Если документы заверяются нотариально, тогда сам нотариус отправит их в Росреестр в электронном виде. Электронно можно подать и самостоятельно, если есть квалифицированная электронная подпись, — это делается на сайте Росреестра.

Когда обработка документов закончится, в Росреестре или МФЦ нужно получить расписку на получение документов. Затем с этой распиской после окончания регистрации, срок которой в ней прописывается, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр снова и получить выписку из ЕГРН с указанием нового владельца квартиры.

Процедуру заключения ПДК и основного договора лучше делать через опытного юриста или нотариуса. Тогда придется платить от 2 до 10 тысяч рублей. Эксперт поможет избежать рисков, которые могут возникнуть, если составить договор неправильно. Например, в договоре можно не указать порядок оплаты — тогда покупатель может оплатить наличными. Нередко наличные оказываются поддельными.