Агентство недвижимости
с юридическим сопровождением
Первый документ, который потребуется изучить после того, как вы остановились в своём поиске идеального жилья — актуальная выписка из ЕГРН. Из неё вы поймёте, сколько у квартиры собственников. В выписке содержится базовая информация о владельцах, дате вступления в право собственности, площади и адресе объекта. Справка должна быть выдана не более, чем за 30 дней до даты планируемой сделки.
Желательно заранее попросить участников сделки показать их гражданские паспорта. Важно обратить внимание, чтобы паспорт был действительным, содержал все стандартные отметки, а его данные совпадали со сведениями в документах на квартиру.
Если вам показывает квартиру представитель собственника, и это не просто риелтор, а речь идёт о продаже по генеральной доверенности, постарайтесь настоять на личной встрече и присутствии хозяина при сделке. Если по каким-то причинам это невозможно, например, владелец живёт за пределами РФ, то обязательно сверьте данные в доверенности с данными выписки из государственного реестра, с паспортными данными собственника и доверенного лица.
Если есть возможность, стоит посетить выдавшую документ нотариальную контору. Убедиться в её существовании, в том, что сведения о выдаче доверенности занесены в Единую Информационную Систему нотариата, и запросить подтверждение подписей.
Один из важнейших аспектов для безопасной сделки — проверка юридических оснований права собственности на недвижимость. Она могла быть получена в качестве наследства или в дар, приобретена по договору купли-продажи, приватизирована. Если квартира получена в наследство в срок менее, чем 3 года назад, есть риск, что объявятся неучтённые наследники и захотят оспорить законность сделки.
Советский институт прописки сменила необходимость иметь постоянную и временную регистрацию. Количество зарегистрированных в выбранной вами квартире людей может оказаться совершенно непредсказуемым. Вполне вероятны ситуации, когда в квартире никто не прописан, прописан только собственник с семьёй, зарегистрированы менее близкие родственники или вообще посторонние люди. Проживают ли они при этом фактически по адресу или нет, не столь важно.
О числе жильцов стоит узнать заранее. Чтобы исключить спорные и неприятные ситуации, запросите у собственника подтверждающую справку из МФЦ. Сложности могут возникнуть при наличии зарегистрированных несовершеннолетних детей или взрослых граждан, у которых нет альтернативного места жительства. На момент сделки все жильцы должны выписаться, а несовершеннолетние и пенсионеры быть зарегистрированы на постоянном месте жительства, отличном от продаваемого объекта При возможности, запросите также у собственника архивную выписку из домовой книги, в ней содержится информация о всех ранее зарегистрированных лицах в квартире.
В случае если квартира, которую вы выбрали, куплена собственником в официальном браке, она по умолчанию находится в совместной собственности обоих супругов. Даже если по документам оформлена на одного из них. Для легальной сделки понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу имущества.
Кадастровый паспорт содержит техническую информацию о квартире. В нём обозначена планировка, площадь жилых и нежилых помещений, указаны сведения о перепланировках, если они были узаконены, есть сведения о многоквартирном доме, в котором недвижимость расположена. У каждого объекта есть свой индивидуальный кадастровый номер. Вы можете сверить данные из техпаспорта и выписки ЕГРН, воспользовавшись сервисом сайта Росреестра.
Кроме того, чтобы сверить данные из документов с Росреестром, вы можете сверить паспортные данные собственника, сделав запрос на сайте МВД РФ. Сервис сверяет данные со списком недействительных паспортов. Соответственно, если информация о вашем собственнике в этом списке не встречается, документ в порядке.
Обязательно ознакомьтесь со справками, подтверждающими полное погашение кредита и снятие обременения, если квартира была приобретена в ипотеку. Если заём ещё не погашен, решение о перепродаже будет принимать не только собственник, но и банк.
Обратите внимание, был ли использован в качестве взноса или частичного погашения материнский капитал. Если это так, то процедура купли-продажи может несколько усложниться. Продавцу необходимо будет сначала выделить детям доли в существующей собственности и предоставить равноценные доли в альтернативном или приобретаемом взамен жильё. Всё это совершается по согласованию и с разрешения представителей органов опеки.
Хорошо, если продавец не состоит на учёте в этих учреждениях и никогда не признавался недееспособным. Это важно, чтобы избежать в будущем ситуации, когда сделка может быть оспорена. Один из способов минимизировать возможные последствия подобного развития событий — страхование титула недвижимости в момент сделки. Титульное страхование обычно делается на срок 3 года. Это период, в который сделка может быть оспорена. Страхование права собственности при приобретении жилья на вторичном рынке особенно актуально, если вы оплачиваете покупку с помощью ипотечного займа.
Запросите у собственника подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных услуг. К сожалению, даже у финансово благополучных домовладельцев могут быть задолженности по платежам, доходящие до сотен тысяч рублей. Коммунальные службы крайне редко прибегают к наказаниям в виде отключения воды или электричества. Поэтому при визуальном осмотре квартиры этот момент никак не даст о себе знать.
При смене собственника долг от предыдущих владельцев по лицевому счёту квартиры остается на старом собственнике, кроме капитального ремонта. Обезопасьте себя от непредвиденных расходов, запросив соответствующее подтверждение. А также обязательно внесите текущие показания счетчиков на момент сделки в акт приема-передачи квартиры. Если долги всё же есть, можно обговорить, что сделка состоится только после их полного погашения, либо внести пункт о необходимости уплаты задолженности по ЖКХ непосредственно в договор купли-продажи.
До выхода на сделку собственнику придётся обратиться в ряд инстанций за справками, выписками и документами, чтобы предоставить будущему покупателю исчерпывающую информацию. Если потенциальный продавец уклоняется от вопросов, отказывается предоставлять какие-то из бумаг, это должно вас насторожить. Покупателю, в свою очередь, необходимо разбираться в юридических тонкостях, анализировать сведения в полученных бумагах, выделять время для общения с собственниками или риелтором, знать, какие важно задать уточняющие вопросы. Если всё это кажется для вас слишком сложным, наша компания готова взять процедуру проверки на себя.
Агентство недвижимости ReaMos оказывает комплексные услуги по сопровождению сделок. Вы можете обратиться к нам за помощью, заполнив форму на сайте или по телефону. Специалисты выполнят комплексную проверку интересующего объекта недвижимости и предоставят подробный отчёт, шаблон, которого вы можете запросить Мы изучим все важные юридические аспекты, проверим законность будущей купли-продажи, оценим возможные риски и дадим рекомендации. Вы получите исчерпывающую информацию, чтобы с уверенностью заключить безопасную сделку.
